Francisco Merin es un escribano y procurador oriundo de Rosario de la Frontera, en Salta. Se desempeña desde hace más de 15 años en Tucumán, en el proceso registral de trámites y oficios judiciales, habiendo publicado a fines de 2021 este artículo referido al contrato de fideicomiso.
Hoy en nuestra Web su nuevo análisis, referido a la Reserva de Prioridad y Medida de No Innovar, donde sostiene que «el registrador no debe someterse ciegamente a las decisiones judiciales».
Lo leemos:
«¿Cómo debería proceder el registrador ante una medida de no innovar ordenada durante la vigencia de la reserva de prioridad que otorga, tanto un certificado de dominio como la observación a una petición, conforme al art. 12, inc. “b”, del Decreto Reglamentario 335/88?».
«La respuesta no es uniforme, producto de las diferentes miradas que se posan sobre el tema. Nos encontramos en la disyuntiva de cumplir con la manda del juez, so pena de incurrir en desobediencia judicial, o, por el contrario, de darle luz verde al juego de prioridades amparado en normas de orden público, tratando a la medida de no innovar como una más dentro del género de medidas cautelares, sin un tratamiento especial que la distinga del resto».
Cuestiones preliminares
«La medida cautelar de “no innovar” o “prohibición de innovar” es, en palabras de Sarubo, la que tiene por fin evitar que se cambie la situación de hecho o de derecho existente al momento en que se decrete, y obsta a que se modifique o altere, pendiente el juicio, el estado de la cosa o el derecho litigioso (1). Comparte la característica general de todas las medidas cautelares, que es la de asegurar el resultado de un proceso judicial, y que la sentencia no se torne ineficaz o su ejecución inviable. La eficacia de la medida, cuando recaiga sobre bienes registrables, estará dada por la publicidad registral que se le dé en el Registro correspondiente».
«Si no se da a conocer, ésta deviene inútil, sin llegar a desplegar los efectos conservatorios que sepersiguen con su dictado. Procura que el automotor, objeto sobre el que recae la misma, no sufra modificaciones físicas ni jurídicas hasta que el juez resuelva la cuestión controvertida».
«Conforme al art. 230 del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, podrá decretarse siempre que: 1- El derecho fuere verosímil. 2- Existiere peligro de que si se mantuviera o alterara, en su caso, la situación de hecho o de derecho, la modificación pudiera influir en la sentencia o convirtiera su ejecución en ineficaz o imposible. 3- La cautela no pudiere obtenerse por medio de otra medida precautoria. Los códigos procesales provinciales siguen, en general, este lineamiento para la admisibilidad de la misma».
Fuentes normativas aplicables en el ámbito registral automotor
«El Digesto de Normas Técnicos Registrales (DNTR) trata a las medidas cautelares en el Título I, Capítulo XI, bajo el título “Comunicaciones judiciales y administrativas”. La Sección 2° regula lo atinente al procedimiento del Registro ante la recepción de una medida cautelar, estableciendo, en su art. 1, apartado III, con respecto a los embargos, medida de no innovar u otras medidas respecto a un automotor determinado, que la orden debe contener como mínimo el número de dominio del automotor afectado».
«El mismo art. 1°, pero en su apartado VI, prescribe que cuando exista imposibilidad legal para procesar la medida ordenada -v.gr.: por existir trámite pendiente de inscripción o con reserva de prioridad-, dentro de las VEINTICUATRO (24) horas de recibida el Encargado informará al Juzgado oficiante, por nota fechada, firmada y sellada, que se ha recibido la orden, la fecha de su cargo, la causa por la cual aún no se la ha procesado, indicándose también la fecha del vencimiento de la reserva de prioridad si la hubiera y fuere determinable. Acto seguido, el art. 2 de la Sección 2° dispone que la vigencia de la anotación de la medida de no innovar estará dada por la ley local aplicable del Tribunal que dictó la medida».
Por otro lado, el Régimen Jurídico del Automotor (RJA), Decreto Ley 6582/58, dispone en su art. 16 que “el Registro otorgará al titular de dominio o a la autoridad judicial que lo solicite un certificado de las constancias de su inscripción y demás anotaciones que existan, el que tendrá una validez de 15 días a partir de la fecha de su emisión y de cuyo libramiento se dejará nota en sus antecedentes. Este certificado podrá ser requerido al titular de dominio en las transferencias del automotor o en la constitución de gravámenes, por los interesados en dichas operaciones, las que se inscribirán dentro del plazo de validez».
«Durante el mismo plazo de validez, los embargos y demás anotaciones que se soliciten con respecto al automotor tendrán carácter condicional y sólo quedarán firmes y producirán sus efectos legales una vez
vencido dicho plazo, siempre que no hayan modificado el dominio o la situación jurídica del automotor”. En consonancia con la norma de fondo, el DNTR dispone, en su art. 3, Capítulo VII, Título II, que “el certificado de dominio expedido por el Registro otorgará prioridad frente a los actos que se presenten con posterioridad a su petición y durante su plazo de vigencia, siempre que aquellos no gozaren a su vez de prioridad. Los actos cuya inscripción se solicite con posterioridad a la presentación del pedido de Certificado de Dominio, quedarán pendientes y como condicionales, debiendo procederse a su procesamiento definitivo una vez vencido el plazo de vigencia del certificado. No obstante lo dicho en el párrafo anterior, se anotarán, inscribirán o despacharán los trámites que no importen modificar la situación jurídica del automotor o de su titular”. Una primera lectura de las normas reproducidas nos da la idea de la importancia que el RJA le concede a la reserva de prioridad generada por el certificado de dominio, que se traduce en la protección al adquirente de buena fe que se beneficia con la misma. Dispone que los embargos y demás medidas que se soliciten quedarán pendientes y tendrán carácter condicional; vale decir que si el trámite para el cual se solicitó el certificado ingresa dentro del plazo de validez que éste otorga, la medida no se anotará, debiéndose informar al juzgado oficiante las causas que motivan la no toma de razón. Ahora bien, cuidado, porque puede darse el supuesto de que ése trámite para el cual se solicitó el certificado, ingresado al Registro dentro del plazo de validez, fuere a su vez observado. Aquí nace otra reserva de prioridad distinta de la anterior, que es la prevista en el art. 12 del Decreto 335/88, que nos remite al tercer párrafo del art. 19, también de 15 días. Durante este nuevo plazo e l interesado podrá subsanar los defectos que motivaron la observación y la medida seguirá pendiente, pero vencido el mismo sin remover los obstáculos que impiden la toma de razón, la medida de no innovar devendrá en definitiva y surtirá plenos efectos. Por lo tanto, no hay que desentenderse totalmente de la orden judicial, aun cuando el trámite beneficiado con la reserva de prioridad haya ingresado durante la vigencia de ésta».
«El referenciado art. 12 del Decreto 335/88, reglamentario del Decreto Ley 6582/58, dispone que “las solicitudes de inscripción, anotación, expedición de certificado de dominio y de despacho de trámites en general, con relación a un mismo automotor, se procesarán en el orden de prioridad que establecen los respectivos cargos de presentación”. Rige aquí la prioridad directa, que está dada por el momento en que la petición ingresa efectivamente al registro, y que está resumida en la máxima primero en el tiempo, mejor en el derecho. A renglón seguido, se fija la excepción a la regla, estableciendo que “no se observará lo dispuesto en el párrafo anterior cuando algún acto gozare de reserva de prioridad, o cuando por su naturaleza su registración o despacho no modifique la situación jurídica del automotor ni de su titular. La reserva de prioridad para la inscripción o anotación de un acto se otorgará»:
«a) Por la expedición de un certificado de dominio; b) En los supuestos previstos en el párrafo 3º del artículo 19. La reserva de prioridad otorgada por la expedición de un certificado de dominio, beneficiará el trámite que se presente acompañado por el correspondiente certificado, a cuyo efecto éstos serán individualizados en la forma que establezca la Dirección Nacional”. Ya analizado el supuesto del inc. “a”, cabe agregar que el certificado siempre se debe solicitar en miras de asegurar un trámite en particular, dando por tierra con las aspiraciones de quienes pretenden encadenar los sucesivos certificados de dominio, para así blindar eternamente el dominio en cuestión. En cuanto al inc. “b” transcripto, éste hace referencia al trámite observado, que genera para el interesado una reserva de prioridad de 15 días hábiles administrativos para subsanar el mismo, conforme lo normado por el art. 14 del referenciado decreto, primer párrafo, que dispone que “ no se podrá registrar otro acto que lo suceda en orden de prioridad y que importe modificar la situación jurídica registral del automotor o de su titular registral, hasta tanto no hubiere vencido el plazo para interponer el recurso previsto en el art. 16 o, en su caso, éste no fuere resuelto en forma definitiva”. Hay que hacer la salvedad que no se genera la reserva antedicha, conforme al segundo párrafo del art. 14, cuando el trámite fuere observado por: “a) no haberse acreditado en debida forma la declaración de voluntad de las partes intervinientes, o la personería de su representante legal o apoderado. b) No ser el peticionario la persona legitimada para solicitar la inscripción o el despacho del trámite, o no ser su titular, el disponente de un derecho. c) Haberse omitido los recaudos extrínsecos de validez de una petición o de una orden judicial”. Y resaltamos esto porque en la práctica es común que prescindamos de la causa que motivó la observación al trámite, y asociemos automáticamente la misma con una reserva de prioridad que no es tal, por haberse fundado en alguna de las causales referenciadas. En este caso, se anotará la medida ordenada, simplemente por no existir reserva alguna. La normativa analizada ut supra nos lleva a concluir, en esta primera parte, que la medida de no innovar no recibe un tratamiento especial con respecto a las demás medidas cautelares, y por lo consiguiente, no tiene fuerza suficiente para prevalecer por sobre las prioridades generadas conforme a derecho».
Similitudes y diferencias con el derecho registral inmobiliario
«El tema se ha tratado con más profundidad en el ámbito registral inmobiliario, con el que se comparten varias cuestiones de fondo. En el VI Congreso Nacional de Derecho Registral, celebrado en Posadas, Misiones, en junio de 1986, se ha resuelto que como consecuencia derivada de la expedición de un certificado de dominio, toda medida cautelar que ingrese durante el plazo de la reserva de prioridad o bloqueo registral, debe anotarse en forma condicional, advirtiéndose de ello al órgano jurisdiccional mediante notificación fehaciente. La prohibición de innovar tiene el mismo tratamiento registral que las demás medidas precautorias. No paraliza la actividad registral, no afecta la reserva de prioridad indirecta, y no impide la expedición de nuevos certificados. (Esto último con base en lo resuelto en la VI Reunión Nacional de Directores de Registro de la Propiedad Inmueble, celebrada en Mendoza en el año 1969)».
«Así las cosas, en materia inmobiliaria es mayoritaria la doctrina que sostiene que no debe prevalecer, por sobre la reserva de prioridad que otorga un certificado de dominio, la medida de no innovar ordenada al Registro de la Propiedad de no inscribir la mutación jurídica operada en sede extrarregistral sobre determinado inmueble. Y esto es así porque el derecho real sobre ese inmueble nació en sede notarial, con el título suficiente, unido al modo, que es la tradición; y los efectos de la inscripción de ese derecho son declarativos y no convalidantes».
«El Registro no constituye el derecho con su inscripción; se inscribe el mismo para su publicidad y oponibilidad a terceros. Y tampoco convalida con la misma el derecho inscripto, es decir que no subsana los eventuales defectos que pudiere tener según las leyes. En este caso, expresa el Dr. Américo Cornejo, “no innovar significa que el procedimiento inscriptorio del documento autorizado, que es automático, sigue su curso sin que se alteren los plazos y efectos que la ley le confiere. No debe interrumpirse dicho proceso, ya que vulneraría el derecho no solo del adquirente, sino también de terceros”.
«Por el contrario, en el régimen registral del automotor la inscripción tiene efectos constitutivos, y también no convalidantes. El Registro constituye el derecho con su inscripción, por lo que la situación del registrador en este caso será diferente a la de su par inmobiliario, que no modifica una situación jurídica preexistente, sólo la da a conocer. Por lo tanto, si emitida una orden judicial de no innovar sobre determinado automotor estando vigente el plazo de reserva de prioridad en cualquiera de sus dos variantes, el registrador inscribe el derecho amparado por la reserva, estaría innovando con ese acto la situación jurídica de ese automotor, y, en principio, incumpliendo lo ordenado por el juez. Aquí la eventual responsabilidad que le cabe al encargado de Registro sería, si se quiere, mayor, pues su actuación no solo se limita a publicitar la mutación jurídica operada sobre el automotor, sino también a crear y constituir ese nuevo derecho sobre el mismo, y por ende, a modificar la situación de derecho que se procura mantener con la medida en cuestión. Y es precisamente aquí donde aparecen los temores del registrador en cuanto al correcto proceder que debe adoptar en el caso concreto. Si bien la normativa de fondo y de forma respalda el sistema de prioridades, el fantasma de una posible desobediencia judicial ronda su cabeza; está en él repeler la misma actuando conforme a derecho».
Reflexión final
«La medida de no innovar sobre un automotor, ordenada por el juez al encargado del registro, debe recibir el mismo tratamiento que las demás medidas cautelares. Si hay reserva de prioridad vigente en cualquiera de sus variantes, debe respetar la misma y esperar su turno, para eventualmente, vencido el plazo legal sin haberse aprovechado el beneficio que ésta otorga, desplegar todos sus efectos paralizantes, siempre y cuando no se haya modificado el dominio o la situación jurídica del automotor. No se deniega de esta manera la efectiva tutela judicial a la parte afectada, que siempre tendrá expedita la posibilidad de recurrir a otros remedios legales para satisfacer su demanda. Inclusive, atento el carácter no convalidante que tiene la inscripción, podrá atacar el acto jurídico inscripto si considera que fue simulado o celebrado para frustrar derechos de terceros; y lograr de esta manera la nulidad del mismo en caso que así lo considere el juez».
«Están en pugna una norma de orden público, como lo es el Decreto Ley 6582/58; su Decreto Reglamentario 335/88 y el DNTR, que garantizan la seguridad jurídica (estática y dinámica) y la buena fe de los interesados, con una resolución judicial, que si bien emana de una autoridad suprema, como lo es el juez, atiende un caso concreto y en mira de proteger un interés particular».
«Para finalizar, comparto el pensamiento del maestro Jorge Alterini, para quien la sujeción al derecho alcanza a los escribanos, a los registradores y también a los jueces. El registrador no debe someterse ciegamente a las decisiones judiciales. “Con todo respeto, pero sin temores reverenciales, al anatema del desacato debe oponérsele el planteo del abuso de autoridad. El registrador no es superior al notario ni inferior al juez; por ello debe cumplir su cometido sin excesos ni sumisiones (2)».
Esc. Francisco Merin
(1) Sarubo, Oscar E., “El certificado registral y el principio de prioridad”, Revista Notarial, N° 931, 1998.
(2) García Coni Raúl y Frontini Ángel A. Derecho registral aplicado, Buenos Aires, 1993, págs. 246 y 247.
Bibliografía
ALTERINI, JORGE HORACIO, “Certificados Registrales. Reserva de prioridad y medidas judiciales”. Revista Notarial N° 949, 2004.
CÓRDOBA GANDINI, JOAQUINA, SABENE SEBASTIÁN (DIR.), “Derecho Registral. Una perspectiva multidisciplinaria”, Segundo volumen, 2020.